Јустин Сулливан / Гетти Имагес
Иако се не рекламира на широко, федерално подржани програм под називом ФХА 203 (к) зајам може бити само ваша карта за реализацију пројекта побољшања куће. То је такође начин да се поједностави процес тако да не трошите више времена на разговор са кредиторима него са архитектима и извођачима.
Главна упозорења овог програма су да морате осигурати ФХА 203 (к) док преговарате о куповини куће за прву хипотеку. Будите упозорени да зајам ФХА 203 (к) није за све, чак ни за оне који то испуњавају. Један од разлога је неизбежна бирокрација. У ствари, ХУД то признаје и покренуо је програм цертифицирања независних 203 (к) консултаната који могу изгладити поступак за вас.
Резиме
- "Зајам за рехабилитацију" је надимак за ФХА 203 (к) хипотекарно осигурање. Овим програмом управља америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој (ХУД). За побољшања можете добити до 35.000 УСД (минимални износ који можете да узмете је 5.000 долара).Твој кредит морате узети у тренутку када купујете кућу. Црвени трак је укључен у овај зајам, али постоје консултанти који вам могу помоћи. Не можете узети кредит за било шта. Можете га користити само за допуштене пројекте побољшања куће, који се обично крећу у складу са безбедношћу, водоводима, модернизацијом, проширивањем и још много тога.
Шта је зајам за рехабилитацију ФХА 203 (к)?
Осигурање финансирања кад утврдите да кућа са дијамантима у грубим стварима може бити прави проблем. У вашем уму само знате да ће то бити звоно блока, али зајмодавци можда неће делити ту визију. Чак и ако сте у могућности да добијете финансирање за куповину куће, и даље се суочавате са застрашујућим задатком да осигурате други сет финансирања за рехабилитацију.
Зајам ФХА 203 (к) је комбинирани хипотекарни зајам и преустрој који су издали хипотекарни зајмодавци и осигурани од ХУД-а. Можете добити до 35.000 УСД зајма како бисте побољшали свој дом, али само за ограничен број пројеката за унапређење куће.
Зашто је влада толико издашна? Не ради се толико о великодушности колико о широј, глобалној слици и америчкој економији. Преко ХУД-а и ФХА 203 (к) програма, влада је више забринута за ревитализацију или одржавање читавих заједница и осигуравање да наклада постојећих кућа не пропадне. Ипак, од ових широких мотива можете лично имати користи.
Помагање у решавању проблема с резервом у капиталу
Предност програма ФХА 203 (к) је у томе што испуњава недостајући капитал који је потребан власницима недавно купљених домова.
Куповина куће којој је потребна помоћ и осигурање финансирања за њу истовремено је парадокс. Морате прво изградити капитал у кући пре него што можете да узмете други кредит. Капитал се углавном повећава тако што се зајам плаћа на главници, а кућа добија на вредности. За ово треба времена.
Мање пожељна алтернатива је добити зајам који није осигуран или потписан за тај посао преуређења. Чак и ако можете добити неосигурани зајам, каматне стопе ће бити далеко више него ако добијете зајам који ваш дом користи као обезбеђење.
Без ФХА 203 (к), власници кућа обично ће прво наћи кућу којој је потребна нежна љубавна нега. Затим аплицирају за први хипотекарни кредит који покрива само купопродајну цијену куће. Иако се ово чини идеалним, корисници кредита не могу тражити да у тај први хипотекарни кредит дода додатних 35.000 УСД. Прво хипотекарни зајмови покривају само ту купопродајну цену и ништа више. Након куповине куће и након што је неко време био власник куће, власник куће ће поднети захтев за другу хипотеку, зајам за капитални капитал или ХЕЛОЦ (хоме екуити линија кредита) како би платио преуређење.
Оно што ХУД / ФХА ради је испуњавање тог јаза између тренутног капитала куће и износа зајма осигуравањем зајма. У суштини, то је попут богатог ујака који иступи и каже, „Ја ћу се понашати као подупирач овог зајма док се кућа не може побољшати“.
Предности
- Добијате један почетни хипотекарни кредит за покривање куповине и преуређења намјештеног дома. Ово вам штеди од узимања два одвојена зајма. Овај зајам дјелује као добар потицај за започињање са побољшањима код куће. Будући да програм очекује да новац искористите за рехабилитацију, морате започети у разумном року. Ово вам спречава да одлажете са годинама, а као неки кредити који имају краће отплате, ФХА 203 (к) паралелно траје дужина хипотекарног кредита. На пример, ако имате традиционалну хипотеку од 30 година, имате и 30 година да вратите део зајма за преуређивање.
Недостаци
- Због програмских захтева, период затварања вашег кредита обично ће бити дужи него код класичног зајма. Рокови затварања крећу се од 60 до 90 дана. Ваш избор зајмодаваца је ограничен. Уместо тога, морате да разрадите ХУД-ов списак одобрених зајмодаваца ФХА 203 (к). Укључена је значајна количина бирокрације. Да бисте се квалификовали за кредит, мораћете да поднесете детаљан предлог, укључујући архитектонске цртеже.
Листа дозвољених обнова
Листа дозвољених преправки у почетку звучи рестриктивно. Али имајте на уму да се те дефиниције могу продужити и даље остати законите преправке. Генерално, ХУД је забринут да се новац од 203 (к) не користи за "луксузне ствари и побољшања", како их називају.
Ипак, они такође истичу да ће „сликање, додаци за собе, палубе и други предмети, чак и ако кући не буду потребна никаква друга побољшања“, спадати у опсег 203 (к). Дозвољени пројекти:
- Преградња за особе са инвалидитетом Модернизација застарјелог дома Побољшање енергетске ефикасности вашег домаЛијепљење уређења и остали вањски радови на инсталацији крова, олука и испадања Измјена структуре куће и / или реконструкција кућеЕлиминирање сигурносних опасности Естетска побољшањаПобољшања водовода, укључујући радове и септичке системе Замјена додатака подне третмане)
Да ли је ФХА 203 (к) чудо зајам?
С друге стране, зајам за рехабилитацију ФХА 203 (к) (који се често погрешно назива зајам од 201 000) може изгледати као чудо. Уосталом, добијате новац за куповину куће и додатни новац за преуређивање куће, и то све одмах добијате. Међутим, важно је запамтити то:
- Ово је још увек зајам, а не грант. Морате га вратити, иако имате целу дужину зајма да га отплатите. Пошто је ово зајам, обрачунава се камата. Желите да консултујете распоред плаћања да бисте видели колико вас укупна камата кошта током целог животног века зајма. С обзиром на дуже временско затварање, ФХА 203 (к) вам можда неће помоћи на високо конкурентном тржишту на коме морате да купујете брзо и без компликација.
