Дорлинг Киндерслеи / Ветта / Гетти Имагес
Велики број побољшања и поправки кућа обављају власници кућа, па чак и неки извођачи радова без користи законски прописаних грађевинских дозвола и обавезних инспекција које иду са њима. Разлози заобилажења ових прописа су многи, често зато што власник куће или извођач радова покушава да избегне трошак дозволе или зато што се боји да ће се порези повећати ако су побољшања званично каталогизирана. У стварности, већина (не свих) страхова у вези с поступком издавања дозвола је неутемељена, а потенцијал за озбиљне проблеме је прилично велик ако не поднесете захтев за одговарајуће дозволе и не провјерите свој рад. Ево дванаест стварности о процесу издавања грађевинских дозвола које многи људи не схватају.
Можда вам уопште не треба дозвола
Долази до пуно нервозе, јер власници кућа мисле да ће било који поправак или унапређење које раде око куће прегледати чешљем за фине зубе инспектор који има намеру да улови сваку ситну ману. У стварности, постоје многи поправци и побољшања која се могу обавити без дозволе. Правила за то увелике се разликују од заједнице до заједнице, а исти пројекат који захтева грађевинску дозволу и заказане инспекције у једном локалу можда неће захтевати једну у другој надлежности. Али генерално гледано, ви можете заменити већину постојећих елемената свог дома без дозволе, док за све што мења структуру вашег дома или представља побољшање некретнине биће потребна дозвола. На пример, можете заменити покварени зидни прекидач или истрошену славину, али додавањем палубе или додавања собе тражи се дозвола. Ваша заједница можда има мрежне ресурсе који објашњавају за које врсте посла су потребне дозволе и инспекције или можете назвати уред за издавање дозвола и затражити да разговарате са инспектором.
Можете да анонимно разговарате са канцеларијом за дозволе
Неки се боје да ће вас у тренутку када позовете локалне грађевинске инспекције и дозволите канцеларију одмах пријавити на контролу. То једноставно није тачно. Уред за издавање дозвола постоји како би се осигурало да се поправке у кући обављају сигурно и не представљају ризик за становнике, а инспектори су углавном задовољни да одговоре на питања. Ако тренутно није доступан инспектор, један ће вас назвати и одговорити на сва ваша питања, као што је "Да ли ми треба баријера за паре иза мојих плочастих туш зидова?" или "Колико висока може бити моја гаража?"
Дозвољени трошкови варирају
Можда ћете бити изненађени када сазнате да не постоји одређена накнада за грађевинску дозволу, али трошкови дозволе варирају у зависности од процењених трошкова и сложености пројекта. На пример, за изградњу ограде може бити потребна дозвола у износу од 55 долара, док би за изградњу велике нове куће могла бити потребна грађевинска дозвола од 2.000 долара. На националном нивоу, просечна грађевинска дозвола коштала је 1.043 долара у 2018. години, са типичним распоном од 400 до око 1700 долара. Али ови просечни трошкови представљају многе дозволе за нову изградњу целих кућа, а постоје многи пројекти за које грађевинске дозволе коштају 100 долара или мање. Прилично је уобичајено да се трошкови дозвола заснивају на проценту предвиђених трошкова пројекта. Ако радите са добављачем, трошкови дозволе се обично укључују у понуду коју сте добили.
Власничке / грађевинске дозволе могу бити проблематичне
Неки власници кућа брину да им градске инспекцијске службе неће дозволити да раде свој посао, већ ће само издавати дозволе професионалним добављачима. Ово је још један мит с обзиром да инспекцијске службе рутински издају дозволе власницима кућа да раде све врсте радова - укључујући и укључујући ГЦ (генерални извођач) приликом изградње читаве куће. За овакву врсту пројеката ваша заједница може издати посебну "власничку / грађевинску дозволу" која вам омогућава да заузмете дом одређено време (обично око годину дана), истовремено подуговарајући појединачне задатке за посао. Као власник / градитељ, делујете као свој генерални извођач, уместо да га запослите. То вам омогућава да уштедите на тој болној накнади од 15 до 25 посто коју наплаћују ГЦ-и, али сносите и терет потенцијалних обавеза, од којих многе могу бити озбиљне. Запошљавање лиценцираног, осигураног, обвезничког извођача боље вас изолира од ових обавеза.
Олакшице могу убити вашу дозволу - и ваш пројекат
Где год далековод, канализациони вод, тротоар или други уобичајени и континуирани сервисни пут пролазе кроз вашу некретнину, вероватно имате служност - законско ограничење које вас спречава да уносите промене које утичу или ограничавају ове комуналне водове или друге карактеристике. На пример, постоје случајеви када део вашег имања може бити резервисан за потенцијални будући пут. Нећете бити у могућности градити ни на једном делу свог имања где постоји евиденција.
Да бисте сазнали о евентуалним службеностима, погледајте плочу вашег имања, која је доступна на мрежи на месту вашег окружног проценитеља или у његовим канцеларијама. Генерално, никад вам није дозвољено да градите на службеницима, осим ако нису мање додаци, попут ограде.
Повраћаји имовине су критични
Неуспјеси су мандатни одбојници између имовинских граница и трајних структура које помажу у одржавању осјећаја отворености у заједницама, као и осигуравању маржи сигурности у случају пожара. На пример, ако продужујете страну свог дома, мораћете да знате које су локалне вредности грађевинског кода потребне. Вероватно ће постојати правила о поврату имовине за проширење имања на предњем и задњем делу куће. Обично то укључује одржавање минималног растојања између ивице грађевине и граница испитиване имовине. Структурни кућни додаци, гараже, шупе и палубе могу бити подложни овим правилима повратка. Опет, ваша локална служба за инспекцију грађевина може вас обавестити о томе који су прописи о повратку на снази.
Могуће су разлике
Иако се службености ретко одричу, понекад се дозвољавају кршења законског ограничења и неки други захтеви за зонирање путем правног поступка подношења захтева и добијања одступања. Варијанта је званично одобрен изузетак од прописа о зонирању. Најчешће се траже одступања када власник куће жели да сагради већу кућу на свом земљишту него што то допуштају уредбе о зонирању. Захтијевајући варијанцу, власнику куће може се дозволити да изгради тај већи дом или да доврши додатак соби који крши прописе о повратку. Канцеларија за дозволу може да се консултује са комшијама када се тражи одступање, а њихово одобрење може бити кључно за добијање одступања.
Планови изградње залиха можда неће бити одобрени
Можда мислите да је било који план куће или нацрт који је објавио или креирао архитекта, или било који објављени план зграде за шупу или гаражу, аутоматски довољан за добијање дозволе. Планови за изградњу залиха на Интернету обилују. Власници кућа, уместо да потроше 1.500 УСД прилагођених архитектонских планова, могу да купе готове планове за чак 500 до 600 УСД за двособну, двособну кућу са гаражом.
Али ваша локална грађевинска дозвола можда неће одобрити ове планове. Иако је интернет планове можда нацртао архитекта, ваша канцеларија можда захтева да архитектонски програми лиценцирају у вашој држави.
ЦЦРс могу да додају ограничења
Остали потенцијални ропци који траже дозволу су услови, савези и ограничења (ЦЦРс) који се често налазе у планираним заједницама, пододељењима или планираним развојима јединица (ПУДс). ЦЦР дјелују као врста „уредбе о зонирању у сјени“ - уредби унутар прописа. Ова ограничења су додатак вашим општинским уредбама, и морат ћете их испунити да не би дошло до кршења вашег уговорног споразума с комшијским удружењем.
Инспекције су обавезне
Инспекција је саставни дио цјелокупног поступка издавања дозвола и ни у којем случају не смијете ви или ваш извођач игнорисати овај корак. Са неким пројектима чак ће бити и две инспекције - једна у фази „грубог стања“ и једна финална инспекција. То се не плаши, јер је инспектор ту само да би се уверило да је посао обављен сигурно. Често је то врло кратка, перфурна посета. Када је инспектор већ упознат са радовима извођача радова, инспекција је понекад мало више од погледа вожње. Инспектори су можда мало пажљивији у погледу инспекције ако је посао обављао власник куће, али то је ипак врло рутински процес.
Неуспјех инспекције није катастрофа
Главни разлог због којег се неки власници кућа не пријављују за добијање грађевинских дозвола је тај што се плаше идеје да не успеју у инспекцији. Али ово није велика ствар. Имаћете сваку прилику да исправите све проблеме који су означени. Инспектор ће се вратити на други преглед (или чак трећу или четврту, ако је потребно) и одјавити (или „затворити“) дозволу након што посао заврши по његовом задовољству.
Игнорирање поступка дозволе је озбиљно
Може бити веома примамљиво игнорисати поступак издавања дозвола и сакрити посао који обављате, посебно ако се налази у дому у којем можете радити, а да га нико не види. И док се тиме можете позабавити, подједнако је вероватно да ће вас такве пречице на крају коштати много. Ако се покаже да сте обављали посао без потребне дозволе, можда ћете бити присиљени да затражите дозволу након те чињенице, уз знатно повећане трошкове. А можда ћете морати да срушите и зидове или плафоне како бисте могли да прегледате посао. Ако сте погрешили, бићете присиљени да срушите цео посао и почнете испочетка.
На то може утицати и осигурање осигурања вашег власника куће. На пример, ако имате поплаву или пожар због лошег водоводног или електричног рада, ваша полиса осигурања има случај одбијања покрића ако је посао обављен ван дозволе.
